Türk olan bir dijital ajans değilim. Londra'da Türk yeme-içme şubeleri açmış bir işletmeciyim; bu sürecin zaman, para ve hata olarak gerçekte neye mal olduğunu biliyorum.
Almanya doğumluyum, ana dilim Türkçe, yirmi dört yıldır Londra'da yaşıyor ve çalışıyorum. Bir Türk markasının Londra ayağını yürüttüm; kendi işletmelerimi de burada kurdum ve işlettim.
Anılan kişi ve markalar, 25 yıllık kariyer boyunca üstlenilen görevleri belirtir. Epicurean Digital Consultants Ltd'ye verilmiş bir onay veya destek anlamına gelmez.
Vize ve göçmenlik konuları, yetkili bir danışmanın (regulated adviser) alanındadır. Sizi böyle bir danışmanla tanıştırır ve süreç boyunca onunla birlikte çalışırım; ancak göçmenlik danışmanlığı vermem.
Son kontrol: 27 Ağustos 2026
Çoğu rehber, Birleşik Krallık’ta bir kahve dükkânının £20.000 ile £100.000 arasında açıldığını yazar. O rakam ya bir büfe içindir ya da başkasının kurup donattığı hazır bir dükkân için. İçinde, çıkan işletmeciye ödenen para yoktur — ki Londra’da yazdığınız en büyük tek çek genellikle odur. Aşağıdaki rakamların daha yüksek olmasının sebebi budur.
İkincil kaynak — British Business Bank’ı aktaran bir site, British Business Bank’in kendisi değil — https://www.livingstonesaccountants.co.uk/blog/how-much-does-it-cost-to-open-a-coffee-shop-in-the-uk/
Sıradan bir Londra caddesinde, yaklaşık 80 metrekarelik bir dükkân için kabaca £332.000 ile £585.000 arasında — daha tek bir fincan kahve satmadan.
Aralığın bu kadar geniş olmasının sebebi, içindeki iki kalemin geniş olması: hava parası ve tadilat. Paranın nereye gittiği aşağıda kalem kalem duruyor.
Kafe, sıradan bir Londra caddesi
Yaklaşık 80 m². Kiracılık; mevcut işletmeciden devir.
† Bu satır, kaynağın verdiği birim fiyat ile dükkân büyüklüğünden hesaplanmıştır; kaynak bu rakamı doğrudan bu haliyle vermez. Dükkân zaten kafe olarak kullanılıyorsa ve mutfakla baca sistemi çalışır durumdaysa tadilat kalemi büyük ölçüde düşer — teklif vermeden önce kontrol edilmesi en değerli tek kalem odur.
Bu rakam, yukarıdaki kalemlerin aritmetik toplamıdır; başka bir şey değildir. Teklif değildir, bütçe değildir, öngörü de değildir. Sektör kaynaklarının yayımladığı aralıklar bölgeye, binanın durumuna ve zamanlamaya göre ciddi şekilde değişir. Sizin rakamınız farklı olacaktır; en çok oynayan iki kalem hava parası ile tadilattır.
Espresso makinesi — https://plcoffeeshopconsulting.co.uk/insights/commercial-coffee-machine-guide-uk
Sigorta — bu kaynağın tarihi 2026 değil, 2025 — https://wsinsurance.co.uk/how-much-does-business-insurance-cost-in-2025/
Avukat, £1.000–£2.500 artı KDV — https://toomeylegal.co.uk/how-much-does-a-commercial-lease-really-cost/
Tadilat, metrekare başına, Londra — https://www.accantointeriors.com/how-much-does-a-restaurant-fit-out-cost-in-london-in-2026/
Tadilat, metrekare başına, genel ağırlama sektörü (bu kaynak coğrafi kapsam belirtmiyor) — https://jca-ltd.co.uk/budgeting-for-hospitality-construction-costing-how-much-will-my-restaurant-bar-cafe-cost/
Kapılar açıldıktan sonrası için üç oran belirleyicidir. Personel maliyeti bir kafede cironun genellikle yüzde 25 ila 30’u, tam servis veren bir restoranda yüzde 28 ila 36’sı; gıda maliyeti yüzde 28 ila 35; ve daha hiçbir şey satmadan aylık yaklaşık £6.500 sabit gider. Kira yerinde durur, personel gideri durmaz; bir yerin batması genellikle buradan başlar.
Kafe kuruluş ve işletme giderleri — https://bellwethercoffee.com/blog/coffee-shop-business-plan-startup-costs-uk
Restoranda personel maliyeti oranı — https://restaurantinventorytools.com/restaurant-labor-cost-percentage/
Restoranda gıda maliyeti oranı — https://vantainsights.com/insights/restaurant-food-cost-percentage
Ev sahibi her metrekareye aynı fiyatı biçmez: vitrinden içeri doğru ilk altı metre tam fiyat, sonraki altı metre yarım fiyat, ondan sonraki altı metre çeyrek fiyat üzerinden hesaplanır.
Sonuç şu: büyüklükten çok biçim önemlidir. Vitrini geniş bir dükkân, aynı metrekaredeki uzun ve dar bir dükkândan çok daha pahalıya gelir; çünkü alanının daha büyük bölümü öndeki pahalı şeritte kalır. Emlakçının size söylediği metrekare fiyatı, bu ön altı metrenin fiyatıdır. Onu toplam alanla çarpıp bulduğunuz rakam gerçek değildir ve her zaman olduğundan yüksek çıkar.
Ölçek vermek gerekirse: New Bond Street’te en iyi dükkânlar yılda square foot başına £2.750 seviyesine ulaştı ve burası Kasım 2025 itibarıyla dünyanın en pahalı perakende caddesi oldu. Oxford Street’in en iyi vitrinleri yaklaşık £675, İngiltere ve Galler genelinde iyi lokasyon ortalaması yaklaşık £450, Londra’nın ikincil caddeleri ise yaklaşık £55–£86 aralığında. Bu dört rakam da yıllık ve square foot başınadır — İngiltere’de ticari kira metrekare üzerinden değil, square foot üzerinden konuşulur; yukarıdaki maliyet kartlarında ise dükkân büyüklükleri metrekare cinsindendir.
New Bond Street, Cushman & Wakefield, Kasım 2025 — https://www.cushmanwakefield.com/en/belgium/news/2025/11/londons-new-bond-street-most-expensive-retail-destination-in-the-world
Oxford Street, ortalama ve Londra ikincil cadde rakamları — kendi piyasasını analiz eden bir mülk sahibinin yayımıdır, bağımsız bir endeks değildir — https://langhamestate.com/industry-community/retail-rental-prices-in-central-london/
Hesaplama yöntemi — https://shepcom.com/what-is-zone-a-in-commercial-property/
Londra’daki dükkânların çoğunda zaten çalışan bir işletmeci vardır ve kira sözleşmesini devralmak için o kişiye para ödersiniz — demirbaşlar, mutfak, bazen sadece orada olma hakkı için.
Türkiye’de buna hava parası denir; İngiltere’deki sözleşmelerde devir bedeli olarak geçer. Pazarlığa açıktır, hiçbir resmî yerde yayımlanmaz ve işin kazanıldığı ya da kaybedildiği yer burasıdır. Başka ülkeler için yazılmış rehberlerin toplamlarının düşük görünmesinin sebebi de bu kalemi hiç saymamalarıdır.
27 Ağustos 2026’da iki Londra ilan sitesinden derlediğim kafe ilanlarında istenen fiyatlar £80.000 ile £125.000 arasındaydı. Aynı gün görülen restoran ilanları bu aralığın üzerindeydi; restoran rakamları kartlarda ayrı verilmiştir. İlandaki fiyat, gerçekleşen fiyat değildir. Bir işletmenin gerçekte kaça devredildiği özeldir, genellikle daha düşüktür ve satıcının ne kadar beklediğine bağlıdır. İlan sayfaları sürekli değiştiği için bu rakamların dayandığı ilanlar siz baktığınızda orada olmayacaktır.
Londra devir ilanları, 27 Ağustos 2026’da derlendi — https://uk.businessesforsale.com/uk/agents/restaurant-property-sellers-2
Londra kafe ilanları, 27 Ağustos 2026’da derlendi — https://www.daltonsbusiness.com/cafes-for-sale-in-london/page/5/
Kafe ve restoran E sınıfı kullanıma girer ve genellikle imar başvurusu gerektirmez; sıcak yemek satan paket servis ise hiçbir sınıfa girmez ve genellikle gerektirir.
Konseptiniz dışarı sıcak yemek satıyorsa, bu tek ayırım size aylara mal olabilir. Bir yer tutmadan önce netleştirin: paket servis kullanımına geçiş için belediyenin karara bağladığı tam bir başvuru gerekir ve sonucu için kimse söz veremez. Buradaki bilgi sınıfların nasıl işlediğini anlatır; belirli bir dükkân hakkında tavsiye değildir — bir adresin hangi sınıfa girdiği belediyeye sorulur.
Kullanım sınıfları ve sınıf dışı kullanımlar, gov.uk imar rehberi — https://www.gov.uk/guidance/when-is-permission-required
Yaklaşık 150 metrekare için kabaca £250.000 ile £577.000 arasında; aradaki fark neredeyse tamamen mutfağın ne gerektirdiğine bağlı.
Bir restoran, aynı iddiadaki bir kafeden daha düşük tadilat kalemi taşıyorsa bunun tek sebebi mutfağın zaten yerinde olmasıdır. Yerinde değilse, aradaki farkı kapatmak çok daha pahalıya mal olur.
Restoran, sıradan bir Londra caddesi
Yaklaşık 150 m². Kiracılık; mevcut işletmeciden devir.
† Bu satır, kaynağın verdiği birim fiyat ile dükkân büyüklüğünden hesaplanmıştır; kaynak bu rakamı doğrudan bu haliyle vermez. En büyük oynama, baca ve havalandırma sisteminin zaten var olup olmadığından gelir. Yoksa tek başına bu kalem altı haneli rakamlar ve aylar ekleyebilir.
Bu rakam, yukarıdaki kalemlerin aritmetik toplamıdır; başka bir şey değildir. Teklif değildir, bütçe değildir, öngörü de değildir. Sektör kaynaklarının yayımladığı aralıklar bölgeye, binanın durumuna ve zamanlamaya göre ciddi şekilde değişir. Ayrıca açılış öncesi işletme giderlerini içermez; onu kafe kartı ayrı bir kalem olarak gösteriyor.
Mutfak tadilatı ve ekipman — https://www.mybuilder.com/kitchen-fitting/price-guides/commercial-kitchen-cost
Mutfak elektrik tesisatı — https://www.elec-mate.com/guides/restaurant-kitchen-electrical-cost
Evet ödenir ve bu vergi yıllık kira üzerinden değil, sözleşme boyunca ödeyeceğiniz tüm kiranın bugünkü değerine indirgenmiş toplamı üzerinden hesaplanır.
Bu toplam £150.000’in altındaysa vergi çıkmaz. Üzerindeki kısım için oran yüzde 1’dir. Yüzde 2’lik bir dilim vardır ama £5 milyonun üzerinde başlar ve ilk dükkânınızda karşınıza çıkmaz. Pratik sonucu şu: sözleşme ne kadar uzun olursa imzalaması o kadar pahalıya gelir. Süreyi kabul etmeden önce bilmekte fayda var.
Kiracılıkta damga vergisi, gov.uk — https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-leasehold-purchases
Muhtemelen hiç ödemezsiniz: takdir edilen değer £12.000’in altındaysa yüzde 100 muafiyet vardır, £15.000’e kadar kademeli olarak sıfıra iner, üzerinde ise normal çarpanlar uygulanır.
Takdir edilen değer sizin kiranız değildir. Değerleme Ofisi’nin mülk için biçtiği ayrı bir rakamdır ve 1 Nisan 2026’dan itibaren geçerli değerler, 1 Nisan 2024 tarihindeki serbest piyasa kiralarına dayanır. Yani üzerinden vergilendirildiğiniz rakam, iş yapacağınız tarihten iki yıl önceki bir piyasayı yansıtır; bu her iki yöne de işleyebilir.
Küçük işletme işyeri vergisi muafiyeti, gov.uk — https://www.gov.uk/business-rates-relief/small-business-rate-relief
Yeniden değerleme ve değerleme tarihi, gov.uk — https://www.gov.uk/introduction-to-business-rates/revaluation
Genellikle altı ila on iki aylık kira tutarında bir depozito istenir; altı ay bu aralığın alt sınırıdır ve yukarıdaki kartlarda kullanılan varsayım odur.
İngiltere’de ticari sıfatla ilk kez iş yapan, kredi geçmişi olmayan bir şirketten ev sahibi genellikle aralığın üst tarafını ister. Bu para sözleşme boyunca bloke edilir; işletme sermayeniz değildir ve bütçenizde öyle durmamalıdır.
Ticari kirada depozito, genellikle altı ila on iki aylık kira — https://clarkslegal.com/insights/articles/rent-deposits-a-brief-overview/
Çıkışınızı girdiğiniz gün pazarlık edin. İmza anında herkes iyimserdir ve ev sahibi işin bitmesini ister. Elinizde koz olan tek an odur. İki yıl sonra, işler yürümediğinde hiçbir kozunuz kalmaz.
Ev sahibi, İngiltere’de ticari geçmişi olmayan yeni bir şirketten genellikle müdürünün sözleşmeye şahsen kefil olmasını ister. O imza atıldıktan sonra şirketin limited olması hiçbir şeyi korumaz: müdür şahsen sorumlu hale gelir — sözleşme sonundaki altı haneli bir tamirat faturası dahil.
Ticari kirada şahsi kefalet — https://www.higgsllp.co.uk/articles/should-you-personally-guarantee-a-commercial-lease
Şirket müdürleri ve kira borcu — https://rfblegal.co.uk/insights/personal-guarantees-and-commercial-rent-arrears-are-directors-at-risk/
Sözleşme bittiğinde ev sahibi, dükkânı devraldığınız haline geri döndürmenizi isteyebilir. Sektör tahminleri square foot başına £8 ile £45 arasında; 900 square foot’luk bir kafede bu kabaca £7.000 ile £40.000 eder — tam da zaten para kaybettiğiniz anda ödenir.
Square foot başına aralığı yayımlayan taraf bir tadilat firmasıdır, bağımsız bir kurum değildir — https://renovauk.com/blog/how-much-should-i-budget-for-dilapidations-at-the-end-of-my-lease.html
Üç tane vardır ve en az birinin sözleşmeye yazılmış olması gerekir. Pazarlıkla alınan bir fesih hakkı — koşulları katıdır ve birini kaçırmak hakkı geçersiz kılabilir. Sözleşmenin devri, ev sahibinin onayını gerektirir. Karşılıklı fesih, ev sahibinin kabulünü ve genellikle bir ödeme gerektirir. Bunların hiçbiri yoksa, iş yapıyor olun ya da olmayın, kira sözleşme sonuna kadar borcunuzdur.
Ticari kira sözleşmesini erken bitirmek, gov.uk — https://www.gov.uk/terminating-a-commercial-property-lease-early
Kiracı için çıkış rehberi — https://www.vwv.co.uk/insights/articles/tenants-guide-to-exiting-a-commercial-lease/
Sözleşmenin yenileme hakkı dışında bırakılıp bırakılmadığını sorun. Bırakıldıysa, süre bittiğinde yenileme konusunda otomatik bir hakkınız olmaz. İşi siz kurarsınız, sonra geri verirsiniz. İlk kez dükkân tutanların en sık sormayı unuttuğu soru budur.
1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu kapsamı dışında bırakma — https://www.jonathanlea.net/blog/contracting-out-of-the-landlord-and-tenant-act-1954/
Bu bölümdeki her şey, İngiltere ve Galler’de ticari kira sözleşmelerinin nasıl işlediğini anlatan genel bilgidir. Hukuki tavsiye değildir ve hiçbir kısmı belirli bir dükkâna özel değildir. İmzalamadan önce sözleşmenizi bir avukata okutun.
Londra’ya açılmayı düşünüyorsanız, 30 dakikalık ücretsiz bir ön görüşme yapalım.
Ücretsiz ön görüşme